Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben. Hierzu gehören Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) sowie alle anderen Grundstücke einschließlich der Gebäude (Grundsteuer B).
Grundsteuerpflichtig sind grundsätzlich nur Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Erbpachtnehmerinnen und Erbpachtnehmer.
Bei Vermietung kann die Grundsteuer jedoch entsprechend den geltenden zivilrechtlichen Vorschriften für Betriebskosten auf die Mieter übertragen werden.
Ein Klick auf das Bild öffnet ein kurzes Erklärvideo zum Thema Grundsteuerreform:
(Bild und Video: erstellt mit Canva)
Wofür wird die Grundsteuer erhoben?
Die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben vollständig in der Stadt Waltrop.
Aus den Grundsteuereinnahmen finanziert die Stadt wichtige öffentliche Aufgaben wie z. B. den Bau und Betrieb von Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätzen oder örtliche Kultur- und Sportangebote. Jeder Euro wird sozusagen „direkt vor Ort“ ausgegeben.
Das, was eine Stadt lebenswert macht, könnte ohne die Grundsteuer nicht finanziert werden.
Mit Ihrer Grundsteuer leisten Sie somit einen wichtigen Beitrag für die
Infrastruktur und das
Gemeinwohl in Waltrop.
Warum wird die Grundsteuer reformiert?
Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf
veralteten Gebäude- und Grundstückswerten, die nicht mehr den aktuellen Verhältnissen entsprechen. Der bisherigen Grundsteuer liegen Wertverhältnisse in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern sogar von 1935 zugrunde. Seitdem änderten sich die Einheitswerte nur minimal und punktuell. Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 entschieden, dass die bisherigen Regelungen zur Bewertung der Grundstücke nicht mehr mit dem Gleichheitsgrundsatz des Artikels 3 vereinbar und daher zu reformieren sind. Die Reform soll eine gerechtere Steuerverteilung gewährleisten und zu einer Vereinfachung des Bewertungsverfahrens führen.
Bis zum Ablauf des Kalenderjahres 2024 haben die Gemeinden die Grundsteuer auf der nach bisherigem Recht geltenden Einheitsbewertung berechnet und festgelegt. Bei dieser Bewertungsmethode wurden die Einheitswerte pauschaliert und nach veralteten Tabellen berechnet, die regionale und strukturelle Unterschiede nicht mehr angemessen abbildeten.
Ab dem 01.01.2025 erfolgt die Bewertung auf der Grundlage des Grundsteuerwerts. Nach diesem Bewertungsverfahren wurde auf den Stichtag 01.01.2022 für jede Immobilie ein neuer Wert ermittelt, der regelmäßig aktualisiert werden soll, um näher an der Realität zu bleiben. Dieses sog. Bundesmodell ist für die Bundesländer verbindlich, sofern sie kein abweichendes Landesmodell eingeführt haben („Öffnungsklausel“). Einige Bundesländer, wie z.B. Baden-Württemberg, Bayern, Niedersachsen, haben eigene Bewertungsmodelle erlassen. Das Land Nordrhein-Westfalen hat sich für das Bundesmodell entschieden.
Wie läuft die Reform in NRW ab?
Die Finanzämter sind für die Ermittlung der neuen Grundsteuerwerte zuständig und bewerten hierfür jedes Grundstück neu. Das Ergebnis der Neubewertung ist der sogenannte
Grundsteuerwert.
Aus diesem Grundsteuerwert und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl wird der Grundsteuermessbetrag errechnet. Dies ist ein eigener Verfahrensschritt, der mit dem Grundsteuermessbetragsbescheid abgeschlossen wird, den Sie von Ihrem Finanzamt erhalten haben.
Für Rückfragen oder Rechtsmittel in Bezug auf die Ermittlung des Grundsteuerwerts und des Grundsteuermessbetrages sind die Finanzämter zuständig.
Der Grundsteuermessbescheid ist für die Gemeinden verbindlich – sie dürfen hiervon nicht abweichen. Die Gemeinden wenden in einem letzten Schritt nur noch ihre Hebesätze auf den Grundsteuermessbetrag an, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen. Hebesätze gibt es vor Ort mindestens zwei: einen für
die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und einen für die
Grundsteuer B (Wohn- und Nichtwohngrundstücke). Optional können die Gemeinden ab 2025 noch einen dritten Hebesatz für unbebaute baureife Grundstücke beschließen (sog. Grundsteuer C).
Darüber hinaus hat das Land NRW den Städten und Gemeinden per Gesetz vom 4. Juli 2024 die Möglichkeit eingeräumt, sog. „differenzierende Hebesätze“ bei der Grundsteuer B festzusetzen (unterschiedliche Hebesätze für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke).
Von diesem Wahlrecht hat die Stadt Waltrop für das Jahr 2025 keinen Gebrauch gemacht. Auch von der Möglichkeit zur Festlegung eines gesonderten Hebesatzes für unbebaute Grundstücke (Grundsteuer C) sieht die Stadt für das Jahr 2025 ab.
Damit gilt im Jahr 2025 im Gebiet der Stadt Waltrop für alle Grundstücke, die der
Grundsteuer B (Wohn- und Nichtwohngrundstücke) unterfallen, ein einheitlicher Hebesatz. Dieser wurde vom Rat der Stadt Waltrop auf
700 v. H. festgesetzt und bleibt damit gegenüber dem bislang von der Stadt Waltrop erhobenen Steuersatz unverändert!
Auch für die
Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) hat der Rat die Beibehaltung des bisherigen Hebesatzes beschlossen. Der Hebesatz beträgt hier weiterhin
460 v. H..
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Grundsteuer wird in
drei Schritten ermittelt.
1. Schritt: Das Finanzamt ermittelt die neuen Grundsteuerwerte
(Grundsteuerwertbescheid).
2. Schritt: Der Grundsteuerwert wird mit den gesetzlich festgelegten Steuermesszahlen multipliziert. Die Steuermesszahl beträgt für unbebaute Grundstücke und Nichtwohngrundstücke 0,34 Promille und für Wohngrundstücke 0,31 Promille. So ergibt sich der Steuermessbetrag, der ebenfalls vom Finanzamt festgesetzt wird
(Grundsteuermessbescheid).
3. Schritt: Der Steuermessbetrag wird dann mit dem Hebesatz der jeweiligen Stadt multipliziert, um die endgültig zu zahlende Grundsteuer zu berechnen
(Grundsteuerbescheid).
Wie berechne ich meine Grundsteuer?
Mithilfe des Grundsteuermessbetrag aus dem aktuellen Bescheid des Finanzamtes, können Sie Ihre Grundsteuerbelastung kalkulieren:
Der Messbetrag in Euro aus dem Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes muss mit dem ab 2025 festgesetzten städtischen Hebesatz multipliziert werden. Das Ergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer.
Ab 2025 gibt es in Waltrop folgende Hebesätze:
- Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) 460 %
- Grundsteuer B 700 %
Diese Hebesätze gelten einheitlich für alle Grundstückseigentümer:innen in Waltrop.
Beispielberechnungen bei einem Grundsteuermessbetrag von 100,-- €:
Grundsteuer A: 100,-- € x 460% = 460,-- € Jahresgrundsteuer
Grundsteuer B: 100,-- € x 700% = 700,-- € Jahresgrundsteuer
Welche Auswirkungen hat die neue Grundsteuerreform für mich?
Ob Sie ab 2025 mehr oder weniger Grundsteuer zahlen als bisher, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes in erster Linie von der Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb der Kommune ab.
Wie das Bundesverfassungsgericht festgestellt hat, haben sich seit 1964 bis heute erhebliche Wertsteigerungen und Wertverschiebungen zwischen den einzelnen Grundstücken und auch zwischen den Grundstücksarten ergeben. Zudem haben das Baujahr Ihres Wohnhauses sowie der Sanierungsstand Einfluss auf die Bewertung durch das Finanzamt.
Stellt sich bei der Neubewertung heraus, dass Ihr Grundbesitz im Verhältnis stärker an Wert zugelegt hat (z.B. weil sich eine ehemals günstige Randlage zur mittlerweile gesuchten Wohnlage gewandelt hat), wird Ihre Grundsteuer wahrscheinlich steigen. Der Anstieg kann je nach Wertentwicklung deutlicher oder weniger stark ausfallen. Natürlich ist umgekehrt auch ein Absinken der einzelnen Steuerlast oder ein Gleichbleiben denkbar.
Für Mieter:innen ergeben sich möglicherweise auch Veränderungen, da die Grundsteuer als Bestandteil der Betriebskosten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden kann, wenn im Mietvertrag die Umlage vereinbart ist.
Was bedeutet Aufkommensneutralität?
Ziel des Bundesgesetzgebers war es, die Grundsteuerreform aufkommensneutral auszugestalten. Dies bedeutet, dass auch nach der Grundsteuerreform im Stadtgebiet in Summe genauso viel Grundsteuer erhoben wird, wie vor der Grundsteuerreform.
Aufkommensneutralität bedeutet NICHT, dass Ihre individuelle Grundsteuer gleichbleibt! Denn wenn die Neubewertung ergibt, dass Ihr Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert zugelegt hat, dann steigt dafür künftig auch Ihre Grundsteuer – auch wenn sich das Gesamtaufkommen vor Ort nicht erhöht. Dies liegt vor allem an der Neubewertung auf Basis des reformierten Bundesrechts.
Der Rat der Stadt Waltrop hat zugunsten der Bürger:innen entschieden, die bisherigen alten Hebesätze vorerst beizubehalten anstelle höhere Hebesätze festzusetzen, die aufkommensneutral für die Stadt gewesen wären.
Woran liegt es, dass Eigentümer:innen von Wohngebäuden nun höher belastet werden können?
Die Grundsteuer richtet sich unter anderem nach dem Wert des Grundstücks. Der Wert von Wohngrundstücken ist in vielen Orten, vor allem Städten, seit 1964 aber deutlich gestiegen. Alle Grundstückseigentümer:innen mussten im Zuge der Grundsteuerreform Erklärungen zu Größe und Wert ihres Grundstückes abgeben. Dass für einige Grundstückseigentümer:innen die Belastung steigt, für andere sinkt, ist die Folge der Neubewertung der Grundstücke.
Werden nach dem neuen Recht Wohnhäuser stärker belastet als Gewerbeimmobilien?
Wohngrundstücke haben in den vergangenen Jahrzehnten einen höheren Wertzuwachs erfahren als Geschäftsgrundstücke. Das Bundesverfassungsgericht hat den Gesetzgeber verpflichtet, für die Berechnung der Grundsteuer aktuelle Werte zu verwenden. Dadurch werden Wohngrundstücke jetzt in der Regel stärker belastet als Gewerbeimmobilien.
Gibt es infolge des neuen Rechts Verschiebungen zwischen der Grundsteuer A und B?
Ja, dies ist möglich. Die Fläche der Hofstelle ist von der landwirtschaftlich genutzten Nutzfläche zu differenzieren, um sie der richtigen Grundsteuerart zuordnen zu können. Dies ist in den bisherigen Einheitswerten oder auch in den Katasterauszügen oft nicht korrekt gewesen und mit Einführung des neuen Recht vom Finanzamt geändert worden.
Hoffläche ist teurer als Acker- oder Grünland. Noch teurer ist jedoch die Zuordnung zum Grundvermögen (Grundsteuer B). Auf fast jeder Hofstelle steht ein Wohnhaus, die durch Wohnungen genutzte Fläche muss ins Grundvermögen und wird so nicht mit der Grundsteuer A sondern nun B besteuert.
Was versteht man unter einheitlichen und differenzierten Hebesätzen?
Bisher wurde sowohl bei der Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) als auch bei der Grundsteuer B (Wohn- und Nichtwohngrundstücke) jeweils ein Hebesatz festgesetzt. Hierbei handelt es sich um den sogenannten „einheitlichen Hebesatz“.
Im Zuge der Grundsteuerreform räumt das Land NRW Städten und Gemeinden ab 01.01.2025 die Möglichkeit ein, bei der Grundsteuer B auch sogenannte „differenzierende Hebesätze“ festzulegen. Dies bedeutet, dass die Kommunen bei der Grundsteuer B unterschiedliche Hebesätze für Wohngrundstücke einerseits und Nicht-Wohngrundstücke andererseits festsetzen können. Dabei liegt der differenzierende Hebesatz für Wohngrundstücke in der Regel unterhalb des einheitlichen Hebesatzes während der differenzierende Hebesatz für Nicht-Wohngrundstücke dann deutlich über dem einheitlichen Hebesatz liegen würde.
Die Städte und Gemeinden haben hier ein Wahlrecht: Sie können differenzierende Hebesätze festlegen, müssen dies aber nicht. Die Kommunen treffen diese Entscheidungen unter Berücksichtigung verschiedener Aspekte wie den besonderen örtlichen Verhältnisse und Lenkungszielen, aber auch unter Berücksichtigung rechtlicher Risiken und einer höheren Datenvalidität zu einem späteren Zeitpunkt.
Das Land NRW hat den Kommunen nicht nur das Wahlrecht eingeräumt, sondern ihnen auch die aufkommensneutralen Hebesätze als einheitliche und alternativ als differenzierende Variante mitgeteilt. Für Waltrop wurde ein „aufkommensneutraler“ einheitlicher Hebesatz für die Grundsteuer B von 717 %-Punkten mitgeteilt; die Höhe der „aufkommensneutralen“ differenzierenden Hebesätze wurde mit 671 % (Wohnen) und 949 % (Nicht-Wohnen) mitgeteilt.
Die Stadt Waltrop hat sich nach reiflicher Überlegung und unter Berücksichtigung aller Vor- und Nachteile der beiden möglichen Alternativen dazu entschieden, für das Jahr 2025 einen einheitlichen Hebesatz bei der Grundsteuer B festzusetzen und diesen auf dem bisherigen Niveau zu belassen anstelle ihn auf das aufkommensneutrale Niveau anzuheben. Auch der Hebesatz bei der Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft wird in gleicher Höhe erhoben wie bisher (460 %-Punkte) und nicht entsprechend der Vorgabe des Landes (624 %) erhöht.
Muss ich eine höhere Grundsteuer als bisher bezahlen?
Wenn Ihr Grundsteuerwert nach neuem Recht höher ist, wird Ihre Grundsteuerbescheid in 2025 auch höher ausfallen. Nach dem Grundsteuergesetz, tragen Sie als Eigentümer:in die Steuerschuld und sind dazu verpflichtet diese pünktlich an die Stadt Waltrop zu entrichten. Anderenfalls wird ein Mahnverfahren in Gang gesetzt.
Mein/e Bescheid/e vom Finanzamt ist fehlerhaft. Welche Auswirkung hat das für meinen Grundsteuerbescheid?
Die Stadt Waltrop ist verpflichtet, die Grundsteuerberechnung auf Basis des Grundsteuermessbescheids (sog. Grundlagenbescheid) des Finanzamtes vorzunehmen. Dies gilt selbst dann, wenn der Grundsteuermessbetragsbescheid falsch sein sollte.
Sollte die Ermittlung des Grundsteuerwerts falsch sein und somit in der Folge auch der für die Grundsteuer zugrunde liegende Grundsteuermessbetrag, wenden Sie sich bitte an das für die Bewertung Ihres Grundbesitzes zuständige Finanzamt.
Erst wenn das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag korrigiert, kann und wird auch die Stadt Waltrop in der Folge die Grundsteuer automatisch korrigieren dürfen.
Hinweis:
Ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid muss als unbegründet zurückgewiesen werden, wenn nur inhaltliche Gründe gegen die Bewertung des Finanzamtes vorgebracht werden. In diesen Fällen wenden Sie sich bitte nur direkt an das Finanzamt.
Ich habe Einspruch gegen die Bescheide des Finanzamtes eingelegt. Warum muss ich die Grundsteuer trotzdem zahlen?
Das Einlegen eines Einspruchs entbindet nicht davon, die Steuern zunächst zahlen zu müssen. Der Grundsteuermessbetragsbescheid des Finanzamtes ist der Grundlagenbescheid für den Grundsteuerbescheid der Kommunen und als solcher für diese bindend. Solange der Grundsteuermessbetragsbescheid seitens des Finanzamtes nicht geändert oder aufgehoben wird, besteht weiterhin die pünktliche und vollständige Zahlungspflicht für die Grundsteuer an die Stadt Waltrop auf der Basis der letzten Festsetzung des zuständigen Finanzamtes.
Ich habe noch Fragen zur Grundsteuerreform oder zu meinem Grundbesitzabgabenbescheid. An wen kann ich mich wenden?
Allgemeine Fragen zur Grundsteuerreform können Sie auf der Internetseite der Finanzverwaltung des Landes Nordrhein-Westfalen nachlesen:
Grundsteuerreform | Finanzverwaltung NRW
Bei Fragen oder Einwänden zum Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts oder zum Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrages wenden Sie sich bitte direkt an das für Ihr betroffenes Grundstück zuständige Finanzamt. Die Kontaktdaten finden Sie auf den beiden zuvor genannten Bescheiden.
Sofern es sich um Fragen zum Grundbesitzabgabenbescheid selbst handelt, können Sie sich an die Stadt Waltrop, Dezernat 2.1.20 wenden.
Hierzu stehen Ihnen folgende Möglichkeiten zur Verfügung:
1. per E-Mail:
An Ihre zuständige Ansprechpartnerin / Ihren zuständigen Ansprechpartner.
Die Kontaktdaten finden Sie auf Ihrem Grundbesitzabgabenbescheid,
2. telefonisch oder persönlich:
Die Kontaktdaten finden Sie auf Ihrem Grundbesitzabgabenbescheid.
3. per Online-Anfrage:
Wo bekomme ich noch mehr Informationen zu meinem Grundstück?